07/03/2022 11:28:18

Yêu cầu giao dịch nhà đất phải qua ngân hàng

Trong văn bản tham mưu Bộ Tài chính về xây dựng chính sách thuế mới đây, Tổng cục Thuế đã kiến nghị “giao dịch nhà đất phải qua ngân hàng”.

Chống trốn thuế BĐS

Trên thực tế, tình trạng mua bán nhà "hai giá" nhằm trốn thuế đã trở thành hiện tượng phổ biến ở nhiều tỉnh thành. Theo quy định, người bán là cá nhân chuyển nhượng bất động sản phải đóng 2% thuế thu nhập cá nhân, còn doanh nghiệp bất động sản đóng 20% trên thu nhập và còn nhiều loại phí, lệ phí khác. Tuy nhiên hiện nay, không ít trường hợp đã tìm cách kê khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế, hoặc có hiện tượng ký 2 hợp đồng ghi giá khác nhau nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước.

Đơn cử, một căn nhà được giao dịch với giá 5 tỷ đồng sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2%, tương đương với 100 triệu đồng. Tuy nhiên, nếu hợp đồng công chứng để giá 2 tỷ đồng, thì số thuế phải đóng giảm xuống chỉ còn 40 triệu đồng. Nhà nước sẽ thất thu 60 triệu đồng, còn người bán thì ăn gian được số tiền này. Vì vậy, không ít người mua và người bán bắt tay nhau để ghi giá bán thấp hơn nhằm mục đích trốn thuế.

Theo lãnh đạo một ngân hàng thương mại cổ phần, việc giao dịch bất động sản qua ngân hàng rất dễ thực hiện và phù hợp thông lệ quốc tế. Việc mở tài khoản ngân hàng, thực hiện lệnh chuyển tiền... đã rất phổ biến trong đời sống kinh tế - xã hội hiện nay.

Việc giao dịch bất động sản qua ngân hàng rất dễ thực hiện và phù hợp thông lệ quốc tế.

 

Do đó, quy định bắt buộc mọi giao dịch bất động sản phải qua ngân hàng sẽ không làm khó khách hàng. Mặt khác, việc này giúp bảo đảm an toàn cho cả người mua và người bán khi có thể lưu được bằng chứng giao dịch. Còn về phía cơ quan quản lý nhà nước, các giao dịch được thực hiện thông qua ngân hàng sẽ dễ dàng kiểm soát, truy xuất và thu được thuế theo đúng quy định.

Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển phân tích, Chính phủ đã có chính sách thanh toán không dùng tiền mặt được triển khai nhiều năm qua và đây là chủ trương lớn để đưa kinh tế phát triển hiệu quả, minh bạch.

TS Đinh Thế Hiển nhấn mạnh: Việc giao dịch một loại hàng hóa vài trăm triệu đồng đến vài chục tỉ đồng nếu nói sợ tốn phí chuyển khoản thì nghe chưa hợp lý. Nhưng để khuyến khích người dân thì ngân hàng Nhà nước có thể đưa ra mức trần phí giao dịch chuyển khoản cho các hoạt động này.

Ở nhiều nước, nhất là Mỹ, giao dịch BĐS chỉ được thực hiện thông qua đơn vị môi giới được cấp phép và mọi thanh toán đều phải qua ngân hàng. Bản thân các ngân hàng có thể cung cấp dịch vụ trung gian thanh toán, như sau khi công chứng thì đã khoanh số tiền của người mua và khi bên bán hoàn tất thủ tục chuyển nhượng thì mới được nhận tiền. Tương tự, nếu người giao dịch nhà cửa mà có cả ngân hàng tham gia cho vay thì sau khi thẩm định pháp lý đầy đủ mới giải ngân.

Có dễ thực hiện?

Theo luật sư Trần Minh Cường, Giám đốc Công ty Luật S&P, việc kiểm soát mạnh tay các giao dịch bất động sản là cần thiết bởi tình trạng giao dịch 2 giá đã diễn ra từ rất lâu nhưng chưa có giải pháp hữu hiệu để ngăn ngừa. Dù giải pháp sử dụng hệ thống ngân hàng để kiểm soát giao dịch bất động sản đã được nhiều quốc gia áp dụng hiệu quả song có thể không dễ dàng thực hiện ở Việt Nam và cần lộ trình phù hợp. Lý do bởi nhu cầu sử dụng tiền mặt trong dân hiện còn rất lớn và người dân một số vùng, miền chưa có đủ điều kiện để tiếp cận, sử dụng phương thức thanh toán online qua hệ thống ngân hàng.

"Để thực hiện đồng bộ, cần xem xét lại các quy định liên quan đến đất đai, nhất là các quy định về giá đất theo thị trường và theo bảng giá nhà nước. Hiện nay, nhiều trường hợp nhà nước tiến hành thu hồi đất thì đền bù theo đơn giá nhà nước còn khi giao dịch mua bán và áp thuế thì lại áp dụng giá thị trường cao gấp nhiều lần đơn giá nhà nước, khiến phát sinh tranh chấp", luật sư Trần Minh Cường lưu ý.

TS Nguyễn Ngọc Tú, giảng viên Trường ĐH Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội, cho rằng nếu nói dùng biện pháp này để chống thất thu thuế trong hoạt động mua bán nhà đất thì tính khả thi chưa cao khi tiền mặt vẫn chiếm tỷ lệ cao trong nền kinh tế.

Cơ quan thuế yêu cầu tính thuế theo giá thị trường, nhưng đâu là giá thị trường thì vẫn còn mơ hồ.

 

Nếu chỉ triển khai vài biện pháp chắp vá thì khó giải quyết được vấn đề này. Do cơ sở dữ liệu về giá của nhà nước cũng chưa có hoặc chưa cập nhật nên khó xác định được đâu là giá thị trường. Điển hình là vụ đấu giá đất khu đô thị Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức, TP.HCM) vừa qua với mức giá đấu lên gấp nhiều lần giá khởi điểm. Cơ quan thuế yêu cầu tính thuế theo giá thị trường, nhưng đâu là giá thị trường thì vẫn còn mơ hồ. Điều này luôn là vấn đề gây tranh cãi giữa người kê khai và cơ quan thuế.

Vì vậy, ông Tú đề nghị nên thống nhất lấy theo bảng giá nhà đất mà UBND tỉnh, TP hằng năm công bố để tạo công bằng trong cách tính thuế. Bảng giá này thấp hơn mức giá thực tế, nhà nước thu thuế sẽ ít hơn nhưng bù lại khi có đền bù giải tỏa, nhà nước cũng bỏ ra ngân sách ít hơn. Còn nếu tính thuế thì theo giá thị trường, còn đến khi đền bù giải tỏa theo bảng giá của tỉnh, TP ban hành thì thường người dân không đồng ý, dẫn đến kéo dài các dự án hạ tầng.

“Thực tế hiện nay có việc mua bán giao dịch nhà đất theo hình thức ủy quyền hay làm giấy tay mua bán giữa các bên, rồi chờ bán lại mà không qua việc thay đổi chủ sở hữu nên người mua bán không phải đóng thuế… Các giao dịch này gây thất thu thuế cũng rất lớn, nên cơ quan chức năng cần tập trung thanh, kiểm tra vào đây”, ông Nguyễn Ngọc Tú chia sẻ thêm.

Tổng hợp. 

 

Liên hệ Big Invest Group: 

Fanpage

- Hotline: 0911.8888.42